Jakou formu právnické osoby mohou založit obyvatelé domu, který byl zařazen do privatizace bytového fondu?
Pro jaký typ právnické osoby se rozhodnou nájemníci takového domu, záleží na jejich rozhodnutí. V současnosti přicházejí v úvahu v podstatě pouze tři typy právnických osob, a to družstvo, společnost s ručením omezeným (s.r.o.) a nebo společenství vlastníků jednotek. Nejčastější formou zakládané právnické osoby je družstvo.
Jak je to v roce 2017 s nájmem z bytů, nebo z nájmu družstevního nebytového prostoru z hlediska daně z příjmů?
Podle zákona o daních z příjmů je od daně z příjmů osvobozen:
- příjem z nájemného družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru a z úhrady za plnění poskytované s užíváním tohoto bytu nebo nebytového prostoru plynoucí na základě nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a jeho členem; obdobně to platí pro společnost s ručením omezeným a jejího společníka a pro spolek a jeho člena,
Jiná situace je u nájemného z bytů a nebytových prostor užívaných těmi, kteří nejsou členy bytového družstva nebo společníky společnosti s ručením omezeným. Toto nájemné a nájemné z nebytových prostor podléhá dani z příjmu právnických osob a vlastník domu má za povinnost tyto příjmy zdanit.
Jsou nějak upravena pravidla pro vyúčtování služeb spojených nebo souvisejících s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty?
Rozúčtování služeb spojených nebo souvisejících s užíváním bytu upravuje od 1.1.2014 zákon o službách č. 67/2013 Sb. v platném znění, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
Mohou být členům představenstva bytového družstva, jednatelům v sro, členům výboru společenství vlastníků jednotek vypláceny odměny?
Výplata odměn členům statutárních orgánů či jednočlenným statutárním orgánům se řídí stanovami, případně společenskou smlouvou.
Peněžní odměnu za výkon funkce odsouhlasuje orgán družstva, společenství vlastníků nebo sro příslušný k tomuto rozhodnutí podle stanov /společenské smlouvy/. Je však nutné, aby se právnická osoba registrovala za plátce příslušné daně z těchto odměn u Finančního úřadu a z vyplacených odměn příslušnou daň finančnímu odváděla. Současně je třeba z odměn za výkon funkce odvádět zdravotní a sociální pojištění (v SVJ se odvádí zdravotní pojištění z každé výše odměny, sociální i zdravotní pojištění se pak odvádí v SVJ i v družstvu od odměny ve výši od 2.500 Kč měsíčně).
Pokud převedu družstevní podíl, musím platit daň z příjmu?
Je-li vlastníkem domu družstvo a člen družstva převádí svůj družstevní podíl, zákon na tento úkon reaguje osvobozením od daně, pokud je splněn tzv. časový test. Délka časového testu je pět let, tzn. přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem pět let, je tento příjem fyzických osob od daně z příjmu osvobozen.
Ve kterém zákoně je stanovena povinnost založení, vzniku a další povinnosti společenství vlastníků jednotek?
Tímto zákonem je od 1.1.2014 zákon č. 89/2012 Občanský zákoník v platném znění, a to především v oddíle 5 - Bytové spoluvlastnictví.
Čím se řídí způsob účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků?
Podle zákona č. 89/2012 Občanský zákoník v platném znění je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Společenství vlastníků může podle zákon č. 563/1991 Sb. Zákon o účetnictví v platném znění vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu. Společenství vlastníků má povinnost otevřít účetní knihy dnem svého vzniku.
Účetní jednotky mohou pověřit vedením svého účetnictví i jinou právnickou nebo fyzickou osobu, která je pro tuto činnost vybavena jak po odborné, tak i technické stránce.
Způsob účtování společenství vlastníků se řídí Vyhláškou č. 504/2002 Sb. v platném znění.
Které poplatky můžeme požadovat od nájemce bytu v případě opakujících se opožděných úhrad nájemného a záloh na služby spojené nebo související s užíváním bytu?
Od roku 2016 má pronajímatel jak u prodlení s platbou nájemného, tak u prodlení s platbou záloh na služby spojené nebo související s užíváním bytu nárok na úrok z prodlení. Jeho výši stanovuje nařízení vlády a úroková sazba je vázána na repo sazbu České národní banky, ke které se přičítá osm procentních bodů. V současnosti tak činí 8,05 % ročně.
Současně, pokud byla ve staré nájemné smlouvě sjednána ještě smluvní pokuta, pak podle nového občanského zákoníku je již toto ujednání neplatné.
Je v některém zákoně stanoveno, jak často a kdy se musí konat členská schůze družstva, popř. valná hromada ve sro?
Podle zákona č. 90/2012 Zákona o obchodních korporacích:
- Družstvo:
Představenstvo svolává členskou schůzi ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za každé účetní období.
Členská schůze, na které se má projednat řádná účetní závěrka, se musí konat nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období, za které je řádná účetní závěrka sestavena.
- Společnost s ručením omezeným:
Valnou hromadu svolává jednatel alespoň jednou za účetní období, ledaže tento zákon nebo společenská smlouva určí, že valná hromada má být svolána častěji.
Řádnou účetní závěrku projedná valná hromada nejpozději do 6 měsíců od posledního dne předcházejícího účetního období.
Který právní předpis upravuje nájem nebytových prostor?
Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl zrušen a NOZ (nový občanský zákoník) zavedl nový pojem "prostor sloužící podnikání". Úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání je pak v NOZ obsažena v ustanovení § 2302 až § 2315.
Kdo je poplatníkem daně z nemovitých věcí (dříve daně z nemovitostí) a dokdy je povinnost podat příslušnému správci daně daňové přiznání k této dani?
Zákon o dani z nemovitých věcí upravuje daň z nemovitých věcí, kterou tvoří:
- a) daň z pozemků
- b) daň ze staveb a jednotek
Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku.
Uživatel je poplatníkem daně z pozemků v případě, že vlastník pozemku není znám.
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky.
Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.
Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období nebo daň byla stanovena na některé z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. V tomto případě se daň vyměří ve výši poslední známé daně a za den vyměření daně a současně za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje 31. leden zdaňovacího období; správce daně nemusí daňovému subjektu výsledek vyměření oznamovat platebním výměrem, platební výměr nemusí obsahovat odůvodnění, založí se do spisu a nelze se proti němu odvolat. Na žádost daňového subjektu mu správce daně zašle stejnopis platebního výměru, a to do 30 dnů ode dne, kdy žádost obdržel. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat; v těchto případech lze daň přiznat buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daně.
Který právní předpis vymezuje, co jsou to drobné opravy v bytě?
Tímto předpisem je od 1.1.2016 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Běžná údržba a drobné opravy jsou tímto vládním nařízením určeny jednak podle věcného vymezení, jednak podle ceny.
Existuje v roce 2016 jednoduché účetnictví?
Jednoduché účetnictví od 1.1.2004 neexistovalo a bylo dle §7b zákona o daních z příjmů nahrazeno u fyzických osob daňovou evidencí. Ovšem určité typy účetních jednotek mohly i nadále jednoduché účetnictví využívat, protože § 38a zákona to dovoloval občanským sdružením, církvím, náboženským organizacím a honebním společenstvím při splnění limitu příjmů do 3.000.000 Kč ročně.
Do zákona o účetnictví se již opět jednoduché účetnictví od roku 2016 vrátilo pro vybrané subjekty:
- 1) Účetní jednotka podle § 1 odst. 2 písm. a) a b) Zákona o účetnictví může vést jednoduché účetnictví, pokud
- a) není plátcem daně z přidané hodnoty,
- b) její celkové příjmy za poslední uzavřené účetní období nepřesáhnou 3000000 Kč,
- c) hodnota jejího majetku nepřesáhne 3000000 Kč a
- d) je současně
- 1. spolkem a pobočným spolkem,
- 2. odborovou organizací, pobočnou odborovou organizací, mezinárodní odborovou organizací a pobočnou mezinárodní odborovou organizací,
- 3. organizací zaměstnavatelů, pobočnou organizací zaměstnavatelů, mezinárodní organizací zaměstnavatelů a pobočnou mezinárodní organizací zaměstnavatelů,
- 4. církví a náboženskou společností nebo církevní institucí, která je právnickou osobou evidovanou podle zákona upravujícího postavení církví a náboženských společností, nebo
- 5. honebním společenstvem.
Stanovuje nějaký zákon, kolik společníků maximálně může založit společnost s ručením omezeným?
Podle zákona o obchodních korporacích (ZOK) od 1.1.2014 může s.r.o. založit i nadále i jedna fyzická osoba, maximální počet společníků (dříve max. 50 společníků) v s.r.o. byl zrušen.
Byl zrušen zákaz řetězení jednočlenných s.r.o. Jednočlenná s.r.o. může založit libovolný počet jednočlenných s.r.o. Nově podle ZOK může být fyzická osoba jediným společníkem v neomezeném počtu s.r.o. (dříve mohla být jediným společníkem maximálně ve 3 s.r.o.).
Má člen družstva právo nahlížet do listin družstva?
Podrobná práva (ale i povinnosti) členů družstva jsou obsažena ve stanovách družstva.
Musí být v každém bytovém družstvu zvolena kontrolní komise?
Kontrolní komise je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a projednává stížnosti jeho členů. Odpovídá se pouze členské schůzi a je nezávislá na ostatních orgánech družstva. Je oprávněně vyžadovat si u představenstva jakékoliv informace o hospodaření družstva. Kontrolní komise se vyjadřuje k řádné účetní závěrce a k návrhu na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty.
Podle ZOK, v družstvu, jež má méně než padesát členů, mohou stanovy určit, že působnost kontrolní komise vykonává členská schůze. V takovém případě má každý člen družstva vůči statutárnímu orgánu družstva stejnou pravomoc jako kontrolní komise.
Má společenství vlastníků povinnost podávat přiznání k dani z příjmů právnických osob?
Z ustanovení § 38mb písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), daňové přiznání není povinno podat společenství vlastníků jednotek, pokud má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně.
Příjmy, které předmětem daně u společenství vlastníků jednotek nejsou, vymezuje ustanovení § 18 , odst. 2. písm. f) ZDP a jedná se o příjmy:
- z dotací
- z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku
- příjmy z úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor
Jakou mělo společenství vlastníků povinnost ohledně změny stanov po účinnosti NOZ?
Platné znění § 1200 NOZ (nového občanského zákoníku) stanovuje v odst. (2) následující povinnosti pro SVJ:
- “Stanovy obsahují alespoň
- a) název obsahující slovo “společenství vlastníků” a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
- b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,”
Podle § 3042 nyní platného NOZ by tak měl do dvou let od nabytí účinnosti NOZ název společenství vlastníků obsahovat dle výše uvedeného § 1200, odst. 2 písm. a) NOZ slova “společenství vlastníků”.
Jelikož nový občanský zákoník nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014, tato lhůta již uplynula. Z této povinnosti byla stanovena výjimka, podle níž nebylo nutné název upravit, byly-li pro to “důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.”
Je nutné, aby byl na shromáždění vlastníků, které bude rozhodovat o změně stávajících stanov, přítomen notář?
Vrchní soud v Olomouci ukončil období nejistoty, s níž se musela potýkat společenství vlastníků jednotek při změně stanov. Ve svém usnesení ze dne 28.6.2016, sp.zn. 8 Cmo 202/2016, rozhodl, že pro SVJ založená před 1. 1. 2014 není forma notářského zápisu při změně stanov nutná (pokud původní stanovy tuto podmínku neobsahují).
K jaké změně došlo v roce 2016 v osobě poplatníka u daně z nabytí nemovitých věcí?
Dne 5. srpna 2016 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí). Tato novela nabyla účinnosti dnem 1. 11. 2016.
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.